財團法人中華民國消費者文教基金會

消基會反對取消不動產仲介服務報酬6%上限

一、前言
針對立法委員洪宗熠、鄭寶清等18人，於立法院本會期擬具「不動產經紀業管理條例第十二條、第十九條及第二十條條文修正草案」提案，以保障消費者商議服務費額權益、使仲介經紀業服務報酬收取回歸市場機制、貫徹自由市場公平競爭原則、以及現行不動產交易糾紛已大幅減少等理由，建議取消現行不動產經紀業服務報酬不得超過不動產成交價金6%的上限，未來不動產仲介服務報酬交由仲介業者與消費者自行自由議定。

本會認為此舉將大幅提高國內不動產交易成本，嚴重影響國內不動產交易安全，使不動產市場運作更加無效率與不公平，並對消費者權益產生嚴重不良影響，完全罔顧目前消費者在購屋資訊與專業知識仍處於嚴重不對稱，且購屋經驗嚴重不足之現況，根本無能力在公平且合理的基礎上，與不動產仲介業者進行所謂的服務費協議，此種高舉「保障消費者商議服務費權益」、「維護市場自由競爭」、「回歸市場機制」之名，反其道而行「圖利業者不合理暴利」之實的作為，本會持嚴正反對之立場。因此，召開本次記者會。
本會嚴正呼籲政府不但不應取消現行6%的不動產經紀業服務報酬上限，更應追隨國際不動產仲介服務費大幅下修的趨勢，將6%上限未來逐步調降至3~5%水準，降低不動產交易成本，使不動產市場運作更有效率且公平，消費者的各項不動產交易也更為安全、安心且友善。

二、6%仲介服務費上限的起源
以往國內每年的不動產交易量平均約在35~40萬戶左右，約占建物存量的4~5%，其中以住宅交易居多，由於國內不動產市場的交易資訊嚴重不透明且不對稱，加以不動產交易金額龐大，大多數民眾一生僅有屈指可數的交易經驗，使能掌握不動產交易資訊的仲介業者常能透過資訊與專業優勢獲取超額利潤。
在以往不動產仲介業設立門檻低，且不動產仲介人員的資格與行為缺乏嚴格的法令規範下，不但造成不動產交易市場的混亂與扭曲，各種不當賺取價差、廣告不實、隱瞞重要資訊、或欺罔消費者…的糾紛案件也層出不窮。為保障消費者權益，避免受到不肖仲介業者的剝削，國內在民國88年2月3日通過「不動產經紀業管理條例」，並在89年5月2日通過「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」，規範「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金」。
三、6%仲介服務費上限的檢討
監察院曾在100年9月8日，由李炳南、劉玉山兩位委員提案糾正內政部，認為內政部所訂「不動產經紀業報酬計收標準」，未能本於「服務報償原則」，考量房仲業「所任勞務之價值」是否相當，以及不同地區房價差異與不同時期房價漲（跌）幅迥異因素，按成交金額採比例逐級累退計收，造成消費者因房價上漲而多付鉅額服務報酬，徒增交易成本之不合理現象，爰依監察法第24條提案糾正，送請行政院轉飭所屬確實檢討改善見復。不過，在不動產仲介業者強力反彈下，內政部並未針對此糾正案提出正面的回應。
本會認為，不動產仲介服務費上限規定行之至今已近20年，在此段期間雖然政府積極訂定各類型不動產交易定型化契約書範本與不動產交易說明書，並在101年8月開始實施不動產交易實價登錄制度，加強不動產交易資訊的揭露，但仍有諸多的缺失有待改進，不動產市場資訊仍未完全透明，市場資訊不對稱的情況仍相當嚴重，歷年各縣市的不動產交易糾紛仍多，可參見內政部不動產資訊平台之糾紛案例及統計。
而本會正式進案有關不動產仲介所衍生的相關糾紛，近三年內共有36件，其中以不動產仲介交屋後，後續房屋所出現的漏水、壁癌問題，致消費者想跟仲介退屋、退服務報酬等為最大宗，以及仲介使用話術誘騙消費者、並且不主動告知有三天契約審閱期之事，在在揭示一般消費者與業者之間的資訊不對等。以本會去年底10月14日受理之申訴案件為例，消費者於104年10月12日透過某大房屋仲介公司台南加盟店向賣家購買房屋，當時賣家與房仲皆宣稱該屋並未有任何型式的修繕與粉刷，消費者也向社區管委會探詢過，再三確認無異狀後才買下房屋。但在105年2月6日台南大地震，房屋牆壁皆出現大量裂痕，消費者才得知該屋在921大地震時就已產生裂痕，經賣方粉刷過後從外觀已無法查覺。消費者認為該屋有如此嚴重、大至中指可放入的裂痕，房仲與賣家卻支字未提，因此向賣家提告。賣家承認委賣前有將房屋裂痕作粉刷，而房仲也知情，所以在106年6月消費者與賣家達成和解，賣家以297.5萬買回房屋，但消費者當初購入的價格為325萬，還是損失了近30萬元。消費者遂向本會申訴，認為房仲輕鬆賺走了仲介費，卻不用付任何責任，十分不合理，希望可以向業者退回仲介費。
此外，不動產仲介市場雖然仲介店面家數很多，但大多分屬不同仲介體系的直營店或加盟店，市場結構呈現寡占現象日益明顯，此也造成個別消費者很難與仲介業者來進行所謂的公平協商服務費。
四、國際不動產仲介服務費趨勢
就目前國際平均不動產仲介費率來看，不同國家間的仲介費高低差異極大，主要是因為住宅市場供需結構、仲介業所提供服務項目、仲介人員是否需要執照、是否容許雙方代理、誰支付仲介費、銷售加值稅的稅率…等條件而有所不同，其中墨西哥仲介費7.5%，為全世界最高，美國平均5.5%是已工業化國家中仲介費最高的國家，北歐國家的仲介費則最低，平均為1.7%，在過去10年多數國家仲介費有明顯下降趨勢，尤其是白俄羅斯(由10.5%下降至2%)、俄羅斯(由7.5%下降至4%)、中國(由7.5%下降至2%)等國家下降幅度最大，僅有香港、日本因為引進買方經紀人制度而使仲介費上升，其中香港由1%上升到2%，日本由3%上升到6%，多數國家的平均仲介費落在3~5%區間。(參見附件一)
國內現行6%的仲介服務費上限，可說僅次於墨西哥而高居世界第二位，而根據內政部104年調查結果發現實際收取服務報酬比率為4.33%，較6%上限為低，也相當符合國際的「中費率」水準，顯示隨著不動產市場的不景氣，消費者確實可在現行6%服務費上限保護下，與不動產仲介業者針對服務費率進行合理的協商，即6%服務費上限並未形成明顯的定錨效果[1]，市場競爭機制有相當程度的作用。不過，同樣的邏輯，若取消此6%的服務費上限，未來在不動產市場景氣時，業者可能透過各種名目加收服務報酬，實際服務費率超過6%也可能是常態，可預期未來的不動產交易糾紛案件只會更多而不會減少。
五、反對取消不動產仲介服務費上限的十大理由
本會針對委員提案將不動產仲介經紀業報酬計收上限取消作法表達嚴重不妥，主要理由如下:

整體不動產市場資訊的完整性與正確性仍不足，不透明與不對稱狀況仍嚴重。
不動產仲介業者之資格與行為規範仍不健全且未落實，專業與職業素養參差不齊。
消費者保護相關法令規範與落實仍不足，業者經常以身試法，遊走法律邊緣。
在不動產市場不健全下，所謂市場機制與自由競爭無法完全發揮。
個別消費者無論是資訊掌握或專業知識仍處於明顯的相對弱勢。
不動產仲介業趨向寡占市場，個別消費者根本無能力與業者進行公平的服務費率協商。
為避免服務費上限可能產生定錨效果，應將上限往下調而非取消。
目前實際平均服務報酬比例約為4%，現行6%上限並未影響業者合理利潤。
現行6%服務費上限已是全世界第二高，未來應朝向3~5%的國際中間水準調整。
政府不可以市場自由競爭為名而怠忽職守，任由消費者被業者宰割。


六、消基會建議

市場機制必須是在市場制度健全下才能發揮，現行不動產市場的資訊仍不透明且不對稱，不動產交易糾紛仍相當多，政府不應貿然取消服務報酬上限，否則只會使不動產交易糾紛更多，市場更為混亂，消費者將更加不安心。
取消不動產仲介服務費上限之提案，與監察院認為應依據交易金額踩累退方式收費精神明顯相違，建議在資訊科技日益發達與世界各國紛紛調降房仲服務費的趨勢下，政府不但不應該取消上限，未來更應該將6%仲介費上限門檻調降。
政府應加強宣導6%為仲介服務費報酬上限，並非一定要收6%，消費者仍有權利與房仲業者進行合理的協商議價，建議政府強制要求業者應善盡此項告知之義務，並由消費者簽名表示告知義務是否落實。
建議政府定期公布各縣市不動產仲介業的實際收取服務報酬比率，依據行政區、不動產類型、以及價位加以詳細分類，以做為消費者與仲介業者協商合理仲介費之參考。
除監督仲介業者應公平與合理收費外，也應鼓勵業者提升服務品質，建議政府針對仲介業者所提供的服務項目或保障進行更嚴謹的業務檢查，並要求以標準化格式之方式呈現，以利消費者進行費率與服務項目之比較，使服務費用與服務品質能對等。
為避免產生所謂的道德風險，建議未來應積極推動賣方經紀人制度，儘量避免雙方代理的狀況，此也可使不同仲介業者間的合作成為可能，更可保障不動產交易雙方的權利，並促進不動產市場運作效率。


附件一: 住宅仲介費之國際比較:2002~2015





國家


2002年狀況


2015 年狀況


2002年費率


2015年費率




阿根廷(Argentina)


6%，買賣雙方各付 3%，未要求單方代理


買方支付3%-4% ， 賣方支付 1%-2%


6%


5%




澳洲(Australia)


$18,000以內為5%，超過部分為 2.5%，透過經紀人廣告的拍賣亦須支付


賣方支付2% ，買方不須支付


2.5%


2%




白俄羅斯(Belarus)


6%-15%，平均接近10%，市場資訊極為缺乏


賣方支付1%-3% ，買方固定支付$1,500.


10.5%


2%




比利時(Belgium)


賣方支付3%


賣方支付3%


3%


3%




巴西(Brazil)


5%，但高價住宅會較低


賣方支付5%


5%


5%




加拿大(Canada)


3%-6%，每位經紀人每年平均處理3~5件銷售物件


賣放支付3% ，部分地區高達 5%.


4.5%


3%




中國(China)


未設定標準，通常為5~ 10%，但不動產移轉稅為 15%


賣方支付0~0.5%，買方支付1-3%.


7.5%


2%




丹麥(Denmark)


2%-4%，買方支付25%的銷售價格移轉稅


賣方支付1%-3%


3%


2%




芬蘭(Finland)


公寓為5%，獨棟住宅為3~4%，高價住宅費率較低，政府徵收銷售價格22%的加值稅


賣方支付2% ，部分地區為3%


4%


2%




法國(France)


僅約 50%的住宅是透過仲介交易


66% 賣方透過仲介售屋，賣方支付4-6%


N/A


5%




德國(Germany)


3-6%，可協商議價


通常買賣雙方分攤3-6%的仲介費，但部分地區由買方支付


4.5%


4%




希臘(Greece)


4%，買賣雙方各分攤2%，另有12%的銷售價格加值稅


買賣雙方分攤4%


4%


4%




香港(Hong Kong)


通常由賣方支付1%，未要求單方代理，但雙方各有律師，移轉稅最高為3.75%


買賣雙方各1%



1%


2%




印尼(Indonesia)


買方或賣方支付5%，要求單方代理


賣方支付3-5%


5%


4%




愛爾蘭(Ireland)


都市1.5%-2%，小城市2-3%


買方支付1-2%


1.75%


1.5%




以色列(Israel)


買賣雙方協議分攤4%


買賣雙方各付2%


4%


4%




義大利(Italy)


買賣雙方各付 2%-3%


買賣雙方各付 2%-3%


5%


5%




牙買加(Jamaica)


賣方支付5%


賣方支付5%


5%


5%




日本(Japan)


賣方支付3%


買賣雙方各付3%


3%


6%




馬來西亞(Malaysia)


$100,000以內為3%，超過部分 2%，由買方或賣方支付


買賣雙方協議分攤2%


2%


2%




墨西哥(Mexico)


5%-10%


賣方支付5%-10%，但有地區差異


7.5%


7.5%




荷蘭(Netherlands)


賣方支付1.5%-2%，單方代理


賣方支付1-2%， 若有買方代理由買方支付，但不常見


1.75%


1.5%




挪威(Norway)


2%-3%，雙方代理


賣方支付1.5-2%


2.5%


1.75%




菲律賓(Phillipines)


5%，單方代理


通常由買方或賣方支付3%-5%， 但可協議分攤


5%


4%




俄羅斯(Russia)


5%-10%，但實拿非常普遍
可靠資訊非常缺乏


賣方支付3%-5% ，無買方經紀人


7.5%


4%




新加坡(Singapore)


1.5%-2.0%，很少屋主自售，未要求單方代理


賣方支付1-2%


1.75%


1.5%




西班牙(Spain)


通常為5%，但會因區位而有差異


賣方支付5%


5%


5%




瑞典(Sweden)


賣方支付5%，但低價住宅為10%


賣方支付1-2%


5%


1.5%




泰國(Thailand)


3-5%.


賣方支付3-5%


4%


4%




特立尼亞島與多巴哥島(Trinidad & Tobago)


賣方支付3-5%


賣方支付3-5%，大多為3%


4%


3%




英國(United Kingdom)


通常為1-2%，競爭區域為 0.5-0.75%，低房價區域最高達 3.5%，未要求單方代理


賣方支付1-2%


1.5%


1.5%




美國(United States)


6-7%，但部分仲介收取2-4%。拍賣逐漸流行，但費率相同，甚至更高


賣方支付5-6%


6%


5.5%




資料來源: Surefield (2016) International Real Estate Commissions Fall Dramatically, United States Remains Highly Inefficient, https://surefield.com/international-real-estate-commissions



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[1]部分學者亦贊成取消不動產仲介服務費上限，認為此上限會成為不動產仲介費議價的基準點，使市場大多數交易的服務費朝向6%集中，形成所謂的定錨效果(anchoring effect)。