契稅試算
契稅試算
1. 契稅計算公式:申報契稅金額(房屋現值)×契稅種類適用之稅率=應納稅額.
2. 本表估算之稅額,係依契稅條例及其相關規定之計算公式估算,僅供概算之用,實際應納稅額仍應以申報時核定之發單資料為準.
3. 契稅條例第十三條規定納稅意義務人申報契價,未達申報時當地不動產評價委原會評定之標準價格者,得依評定標準價格計課契稅.但依第十一條依法領買或標購公產及向法院標購拍賣取得不動產者不在此限.
前往試算
稅率表
買賣契稅
交換契稅
分割契稅
典權契稅
贈與契稅
占有契稅
6%
2%
2%
4%
6%
6%
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銀行貸款-抵押權登記
抵押權設定登記-銀行房屋貸款搓合購屋貸款對 象：取得所購房屋及建物所有權狀五年內申貸。無自用住宅者購屋貸款，享受利率優惠。借款期限：最長三十年。擔保品：土地及建物。 房屋修繕貸款借款期限：最長二十年。擔保品：土地及建物。 消費性貸款用 途：為一般消費需要。額 度：最高新臺幣五百萬元。借款期限：最長七年。擔保品：土地及建物。 財政部青年安心成家貸款(1)借款人年齡在20歲以上，目前名下無自用住宅。(如已婚者，需本人與其配偶及未成年子女名下均無自用住宅) (2)申請日前6個月起所購置之住宅。利率： 二段式機動利率：前2年按中華郵政股份有限公司2年期定期儲金機動利率 第一階段: 01 月 ~ 24 月 浮動利率: 1.4400 % 起第二階段: 25 月 ~ 360 月 浮動利率: 1.7400 %貸款額度：每戶最高 800萬元,超過部分可搭配其他優惠專案。貸款年限及償還方式：最長30年；寬限期最長3年，寬限期滿按月平均攤還本息。貸款成數：最高8成核貸。貸款標的：申請日前6個月起所購置之住宅。 建築貸款對 象：依法登記之工商企業或個人。期 限：最長五年。用 途：以興建並銷售、出租建物為目的所需之資金。還 款 辦 法：一、銷售型個案：以各個建物與其基地持分出售所得價款全數一次轉償，利息按月計收，但 得依個案需要，約定最低清償比率。二、營運型個案：在建物興建完成前，利息按月計收;或本息平均攤還，但得依個案需要，於建物興建完成後，按月平均攤還本金至少30%，利息按月計收，貸款期限到期，剩餘本金最長分五年，利息按月計收;或本息平均攤還。 中小企業貸款對 象：依法登記之工商企業。期 限：不動產：最長十五年，不得超過耐用年限。動 產：最長七年，不得超過耐用年限。用 途：購置、興建、更新、擴充或改良其營運所需之固定資產或從事重大之投資開發計畫所需資金。還款辦法：寬限期間，利息按月計收，寬限期滿，本金分期攤還，利息按月計收;或本息平均攤還。 農業貸款對 象：實際從事農、林、漁、牧、養殖業之生產、加工、運銷、倉儲、休閒農業及農業發展事業等之法人或個人。貸款用途及期限：一、週轉金短期：最長一年。中期：最長五年，寬限期最長一年。二、資本性支出:中、長期：最長十五年，寬限期最長三年。擔 保 品：建地、建物或田、旱、林、牧、養等農業用地。
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稅務規劃
以公共設施保留地抵繳遺產稅，抵繳金額怎麼算? 財政部臺北市國稅局表示，遺產稅應納稅額在30萬元以上，且繳納現金確有困難，納稅人得於繳稅期限內，就現金不足繳納部分，申請以遺產中公共設施保留地（以下簡稱公設地）來抵繳遺產稅款，抵繳土地之價值，以申請日公告土地現值為準。 該局說明，依據99年1月13日修正發布遺產及贈與稅法施行細則第44條規定，申請抵繳之公設地，除於都市計畫劃設為公設地前即為被繼承人所有，或於劃設後因繼承移轉予被繼承人所有，且於劃設後至該次移轉前未曾以繼承以外原因移轉者，得以公共設施保留地全數抵繳遺產稅或贈與稅外，均應按下列公式比例計算抵繳限額：〔公設地得抵繳遺產稅之限額＝應納遺產稅額 ×（申請抵繳之公設地財產價值／全部遺產總額）〕。另依據財政部100年9月9日台財稅字第10000260810號函釋規定，納稅人如申請以多筆公設地抵繳遺產稅，經以上述公式計算抵繳限額後，准由納稅義務人就該等公設地，自行擇定其中1筆或數筆與各該筆得抵繳限額合計數相當部分辦理所有權移轉登記。 該局以王大明遺產稅案為例，該案經核定全部遺產總額為4,000萬元，應納遺產稅額為200萬元，納稅義務人繳納現金確有因難，申請以遺產中核定價值各為100萬元、300萬元之2筆公設地抵繳遺產稅，因該2筆土地係經劃設為公設地後，始由王大明於生前以買賣方式取得者，依前揭規定與函釋意旨，得以該2筆公設地抵繳遺產稅的限額為20萬元【200萬元×(400萬元／4,000萬元)】，則納稅人可就該2筆公設地，自行擇定其中1筆或2筆土地中，與抵繳限額20萬元相當部分辦理所有權移轉登記。 被繼承人生前贈與配偶現金，其配偶嗣後將該現金轉贈他人，則被繼承人贈與配偶之現金應否課徵遺產稅?財政部臺北市國稅局表示，遺產及贈與稅法第15條規定，被繼承人死亡前2年內贈與財產予其生存配偶、民法第1138條及第1140條規定之各順序繼承人或前述各順序繼承人之配偶者，該贈與財產應於被繼承人死亡時，併入遺產總額課徵遺產稅。 該局舉例說明，被繼承人吳君死亡前2年內贈與配偶現金9,000,000元，其配偶嗣後將該資金陸續轉贈與他人，並向本局報繳贈與稅在案，該局依遺產及贈與稅法第15條規定，將該筆資金併入吳君遺產總額課稅，繼承人主張該資金已轉贈他人並繳納贈與稅，如又併入吳君遺產總額課稅，將造成重複課稅。該局指出，贈與人贈與他人資金即應課徵贈與稅，受贈人將受贈資金再贈與第三人時，為另一贈與行為，就此贈與行為仍應課徵贈與稅，故吳君死亡前2年贈與配偶現金9,000,000元，併入遺產總額課徵遺產稅，與吳君配偶贈與他人現金課徵贈與稅，二者稅目、課稅主體均不同，故無重複課稅情事。 該局籲請納稅義務人注意相關法令規定，避免因疏忽而徒增租稅負擔。 捐贈遺產應否另案申報贈與稅？ 財政部臺北市國稅局表示，最近常接獲民眾、地方稅務局及地政機關詢問，繼承人或受遺贈人已取得稽徵機關發給不計入遺產總額證明書後，於辦理捐贈財產移轉時，是否需再申報贈與稅，取具不計入贈與總額證明書？ 該局說明，遺產及贈與稅法第16條第1款至第3款及第20條第1款至第3款，均規定捐贈各級政府、公立教育、文化、公益、慈善機關、公有事業機構或全部公股之公營事業及符合行政院規定標準之教育、文化、公益、慈善、宗教團體及祭祀公業之財團法人的財產不計入遺產總額或贈與總額，免課徵遺產稅或贈與稅。其差異在於被繼承人死亡後，由繼承人或受遺贈人依被繼承人之遺願或繼承人及受遺贈人自願捐贈遺產時，取得遺產稅不計入遺產總額證明書；倘納稅義務人自願捐贈其自有的財產時，則應申報贈與稅，取得不計入贈與總額證明書。因此，已取得國稅局發給的不計入遺產總額證明書後，繼承人不用另案再申報贈與稅，申請核發不計入贈與總額證明書。依不計入遺產總額證明書即可向地政機關或其他政府機關或公私事業辦理捐贈財產之移轉事宜。 該局舉例說明，被繼承人甲君於99年5月1日死亡，其繼承人依照被繼承人之遺願，將其名下坐落臺南市土地1筆，捐贈給國立○○大學，經國稅局發給不計入遺產總額證明書，繼承人於地方稅務局辦理土地增值稅申報時，對於是否應另行申報贈與稅，產生疑義。 該局指出，受遺贈人或繼承人於已取得稽徵機關發給的不計入遺產總額證明書後，免再依遺產及贈與稅第20條第1項第1款至第3款規定，申報贈與稅以取具不計入贈與總額證明書。但應把握辦理產權移轉期限，捐贈之財產為不動產者，應於取得證明書的1年內；倘捐贈的財產為動產則為3個月內，應向地政機關、其他政府機關或公私事業辦理捐贈財產之移轉，以免逾期未辦妥移轉事宜，遭加計利息補徵稅款。 贈與標的為「土地返還請求權」無農業用地免徵贈與稅之適用 財政部臺北市國稅局表示，納稅義務人如果將借名登記在第三人名下之土地權利讓與他人，使之無償取得土地所有權，是屬於遺產及贈與稅法第4條第2項規定之贈與行為，應課徵贈與稅。如未申報，除補繳贈與稅額外，並依未申報贈與稅規定進行處罰。 該局查獲甲君於97年間與乙君共同出資購買1筆土地，並登記在乙君名下（甲君為隱名），嗣99年間乙君以贈與方式將全部土地移轉予配偶丙君名下，再經由丙君以贈與方式將甲君借名登記之土地應有部分移轉登記予其子A君，使A君無償取得土地所有權，核屬遺產及贈與稅法第4條第2項規定之贈與行為，應課徵贈與稅，經該局核定贈與淨額為20,800,000元，贈與稅額為2,080,000元，該局除了向甲君追繳贈與稅額外，並依照遺產及贈與稅法第44條及稅務違章案件裁罰金額或倍數參考表規定，處應納稅額1倍罰鍰2,080,000元。甲君主張該土地為農業用地，其為土地之真正權利人，只是以子A君之名義取回，屬於農地之贈與，且仍繼續作農業使用，應有農業發展條例第38條第2項及遺產及贈與稅法第20條第1項第5款前段規定免徵贈與稅之適用。經該局審查，本件甲君藉由借名登記之方式無償讓與登記移轉請求權予其子A君，使之無償取得系爭土地所有權，尚非甲君經登記取得所有權後再為移轉登記予其子A君，故本件贈與其子之標的應為土地返還請求權，無遺產及贈與稅法第20條第1項第5款規定不計入贈與總額之適用，復查決定予以駁回。 該局指出，此類案件依遺產及贈與稅法規定，應課徵贈與稅，應申報贈與稅，民眾在從事贈與行為時，應妥為考量以維權益。 拋棄土地歸國有是否應課徵土地增值稅？ 民法第764條所謂拋棄，係指物權人不以其物權移轉於他人，而使其物權絕對歸於消滅之行為。土地所有權經拋棄而歸國有，顯不同於一般移轉行為，無土地稅法第28條徵收土地增值稅規定之適用，免徵土地增值稅。 道路用地移轉時，要不要課徵土地增值稅？ 道路用地如果土地使用分區編定為公共設施用地，而且都市計畫書載明將來由政府以徵收、徵購方式取得或未明文規定者，移轉時即可不課徵土地增值稅。 自用住宅重購退稅 政府為避免納稅義務人因為被課了土地增值稅，造成賣房子所得的錢不夠買新房子，特別規定重購自用住宅用地可以申請退回賣出舊屋所繳納的土地增值稅，貼補買新房子土地總額價款的差價。有換屋計畫的人，可以規劃重購退稅，為自己增加一筆換屋基金。符合條件，原有房地產簽約買賣之前1整年都沒有出租或作營業的情形。土地上有房屋，該房屋是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬(父母、祖父母、子女……等)的。本人、配偶或是直系親屬(父母、祖父母、子女……等)的戶籍設在這個房屋上，如果平時未設戶籍，只要在簽約買賣當時設好戶籍就可以了。但要特別注意，如果是先買新房屋，再賣出舊房屋，買新房屋時，舊屋要符合自用住宅的條件，包括設有戶籍。土地面積不受都市土地300平方公尺或非都巿土地700平方公尺的限制。新買房屋的土地移轉現值總額，必須超過賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額，才能退稅。重購退稅的土地從買入後5年內，都必須作自用住宅，且有戶籍登記，不能改變用途、出租他人或遷出戶籍，也不可以移轉他人，即使是夫妻之間贈與都是不可以的，否則會被追繳原退還的土地增值稅。 2年內期限不管先賣再買或是先買再賣，買賣時間必須在2年以內。 節稅偏方2年內的起算日期土地出售後重購或先購土地2年內再出售，2年內的起算日期：先賣後買：以出售土地辦好產權登記日起2年內，重購土地如期(訂立買賣契約日起30日內)申報時，以立契日為準；逾期申報，以申報日為準計算2年期間。先買後賣：以重購土地辦好產權登記日起算2年，出售原有土地如期申報時，以立契日為準；逾期申報，以申報日為準計算2年期間。 重購退稅無次數的限制同時出售多處自用住宅用地，可申請重購退稅出售土地可規劃按一般用地繳納在未適用一生一次自用住宅用地優惠稅率繳納土地增值稅前，若所有條件都符合的情形下，可以一般用地稅率申報繳納土地增值稅後再申請重購退稅，以保留一生一次的機會，作最有利的節稅規劃。自益信託土地也可以適用土地所有權人重購自用住宅用地後辦理自益信託，如該地上房屋仍供委託人本人、配偶或其直系親屬做住宅使用，與土地信託目的不相違背且符合自用住宅用地條件，可以辦理重購退稅。重購土地已退還土地增值稅者，重購地在完成移轉登記之日起5年內，辦理自益信託後，仍符合自用住宅用地規定者，也不會被追繳原退還稅款。重購退稅應規劃規劃重購退稅事前要先了解是否符合退稅規定，如條件不符，但出售之舊屋符合自用住宅條件，可在未逾稅單所記載繳納期限前申請改適用優惠稅率核課土地增值稅。綜合所得稅也可以節省綜合所得稅也有規定，納稅義務人出售自用住宅之房屋所繳納的財產交易所得部分的綜合所得稅額，在完成產權移轉登記日起2年內，如重購自用住宅房屋，價額超過原出售價額，可以在重購自用住宅房屋完成產權移轉登記年度，從應納綜合所得稅額中扣抵或退還；先買後賣也適用。 先買後賣土地辦理重購退稅，要符合購買土地時已經持有供自用住宅使用之土地才可以；如果土地所有權人原先沒有自用住宅土地，僅是單純購買土地，以後再購買第2筆土地後再出售、或是從配偶受贈他筆土地後再出售，或雖然原來持有土地，但沒有設戶籍，於出售時才從第3地將戶籍遷入，都不能辦理重購退稅。 申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅之條件 一、地上房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。二、出售前1年內無出租且無營業之情形。三、出售時土地所有權人或其配偶、直系親屬應於該房屋辦竣戶籍登記。四、都市土地面積未超過300平方公尺，非都市土地面積未超過700平方公尺。五、未曾依上述條件適用過土地增值稅自用住宅用地稅率。 98年12月30日經總統公布後(99年1月1日生效)之土地稅法第34條修正條文，如符下列條件時，可再享用土地增值稅「一生一屋」自用住宅用地稅率：一、曾使用過土地增值稅一生一次自用住宅用地稅率。二、出售都市土地面積未超過150平方公尺或非都市土地面積未超過350平方公尺。三、出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。四、出售前持有該土地6年以上。五、土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。六、出售前5年內，無供營業使用或出租。 已辦理信託的土地，可否申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅？ 土地為信託財產者，其於信託關係存續期間，如委託人與受益人同屬一人(自益信託)，且符合土地稅法第9條及第34條適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅之規定者，仍准予按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。 如何享用重購自用住宅扣抵稅額 重購自用住宅除了土地部分可退土地增值稅以外，房屋的部分也有扣抵綜合所得稅額的優惠。 符合條件 （須同時符合下列條件）(一)出售或重購之房屋係以納稅義務人本人或其配偶名義登記的。(二)納稅義務人出售或重購之房屋均須為自用住宅(出售及重購年度須有戶籍登記)。(三)納稅義務人出售自用住宅房屋已繳納該財產交易所得部分之綜合所得稅。(四)於出售自用住宅房屋完成移轉登記日起2年內重購者，先購後售者也適用。(五)重購自用住宅的房屋其價額超過原出售價額者。 扣抵限額重購自用住宅扣抵稅額以納稅義務人出售自用住宅年度，因增列該筆財產交易所得後所增加的綜合所得稅額為限。但原財產交易所得已依規定自財產交易損失中扣抵部分不在此限。其計算公式：（A）出售年度的應納稅額（包括出售自用住宅房屋之財產交易所得）。（B）出售年度的應納稅額（不包括出售自用住宅房屋之財產交易所得）。（C）(A)－(B)＝重購自用住宅之房屋可扣抵或退還稅額 應檢附的證件 (一)戶口名簿影本。(二)房屋所有權狀影本。(三)重購及出售自用住宅房屋之買賣契約書及收付價款證明影本；或向地政機關辦理移轉登記買入、賣出之契約文件影本。（以2次登記日計算，相距期間應為2年內）。委建房屋如無法取得地政機關移轉登記之契約文件影本，應以委建契約、建築執照及使用執照影本代替，並以建物總登記所屬年度，視為重購自用住宅完成移轉登記年度。 您不可不知的相關規定(一)納稅義務人出售自用住宅房屋，於2年內重購樓房乙棟，其中第1層出租或供營業使用，第2、3層供自用住宅使用，如該2、3層之房屋價款超過原出售自用住宅價款者，仍可以適用重購抵稅。(二)納稅義務人出售自用住宅的房屋後，以自建方式取得自用住宅之房屋，得適用本項之規定。(三)納稅義務人及其配偶分別出售自用住宅2棟，並於2年內重購自用住宅乙棟以上，重購房屋總價超過出售房屋總價額者，原出售自用住宅所繳納之綜合所得稅額，可適用重購自用住宅扣抵稅額。(四)納稅義務人以本人或其配偶名義出售自用住宅之房屋，而另以其配偶或本人名義重購者，仍得適用重購自用住宅扣抵稅額之規定。(五)申請扣抵或退還之綜合所得稅額，係指出售該年度（以所有權完成移轉登記日所屬年度為準）綜合所得稅確定時，因增列該財產交易所得後所增加之綜合所得稅額。(六)申請扣抵或退還年度，先售後購者，為重購之所有權移轉登記年度；先購後售，為出售之所有權移轉登記年度。 家有騎樓用地稅可少 騎樓用地只要沒有作生意，而提供給公眾行走，可以申請減免地價稅。一般常誤認騎樓係登記在1樓房屋所有權狀，所以只有1樓可以減徵地價稅，事實上騎樓部分的土地是由整棟樓房的人持分共有，因此2樓以上住戶一樣可以減徵地價稅，但記得要向稅捐處提出申請。如平房屋簷之騎樓走廊地，因騎樓上方無建物，可免徵地價稅;如為2層樓以上建物，則視其騎樓上方有幾層房屋分別減徵如下：騎樓上方有1層房屋，可減徵騎樓面積1/2；有2層房屋，可減徵1/3；有3層房屋，可減徵1/4；有4層以上房屋，可減徵1/5。舉例說明 甲住在青年路1棟4層樓房的第3層，土地持分1/4，這棟樓房的1樓設有騎樓供大家通行，騎樓的面積為32平方公尺，那麼只要這棟樓房的任何一位土地所有權人向稅捐處申請減免，整棟基地可減徵騎樓用地的1/4即8平方公尺(32㎡×1/4)，3樓的甲及其他樓層的土地所有權人各可減徵8平方公尺的1/4，也就是2平方公尺的地價稅。 受災土地申請減免 土地遭遇災害損失而不能使用，是否符合稅捐減免規定？符合條件 若颱風或水災來襲，造成土地因山崩、地陷、流失、沙壓等情形無法使用，可以在地價稅開徵40日前(即9月22日以前)檢附證明文件向當地稅捐稽徵機關申請減免這部分的地價稅。 公共設施保留地 公共設施保留地簡單的說就是都市計畫劃設為道路、港埠、綠地、學校、社教機關及市場等用地，留待將來由政府取得。土地一旦被劃設為公共設施保留地，使用就受到限制，但是政府在租稅方面有下列措施可以減輕您的負擔：地價稅 在保留期間，依照土地的使用情形按下表徵免： 土地使用情形 稅率 沒有作任何使用並與使用中的土地隔離 全免 仍作農業使用 課徵田賦(目前停徵) 作為自用住宅 2‰ 其他使用 6‰ 土地增值稅公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，免徵土地增值稅，日後被徵收時，亦免徵土地增值稅。
